J.P. Morgan調整REIT評級，Realty Income遭降級引發市場關注

CMoney 研究員

・ 2025 年 12 月 19 日

J.P. Morgan對多家房地產投資信託(REIT)進行評級調整，包括七項降級和兩項升級，Realty Income成為主要受害者。

在最新的市場動態中，J.P. Morgan於本週四針對2026年房地產投資信託(REIT)及相關服務公司的前景，做出了九項評級變更，其中包括七項降級與兩項升級。分析師安東尼·帕隆（Anthony Paolone）指出，這些降級反映了其覆蓋範圍內評級分佈的差異化，特別是相對評級的影響。

其中，Realty Income (O) 的評級被下調至「低於大盤」，原因在於該公司規模龐大，使其未來幾年的盈利增長難以超越同類淨租賃REIT。而公共儲存公司(Public Storage, PSA)則由「增持」下調至「中性」，因預期其核心增長率改善將會緩慢且不平穩。Welltower (WELL) 的評級也從「增持」降至「中性」，但這一調整僅基於短期股市走勢，而非公司內外部增長潛力的惡化。

此外，其他受到影響的公司還包括SmartStop(SMA) 和Regency Centers(REG)，它們的評級均被下調，但分析師依然看好REG在REIT領域中的長期增長潛力。另一方面，Federal Realty Investment Trust (FRT) 則獲得提升，由「中性」上調至「增持」，而Camden Property Trust (CPT) 也由「低於大盤」提升至「中性」。

這一系列調整顯示出市場對不同REIT的前景有著日益明確的區分，也提醒投資者需謹慎選擇，以應對未來市場的不確定性。