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【美股新聞】美國8月新屋開工量強勁回升，降息使房市需求逐漸回暖

・ 2024 年 09 月 20 日

放大鏡短評

美國8月新屋開工量回升及房貸利率下滑有望對股市產生積極影響，特別是與房地產和相關建材、家居產業掛鉤的股票如房地產開發商、建材供應商以及家庭裝修公司的股價可能受益。這些產業將受惠於建築活動增加與房市需求回升的預期。隨著聯準會降息兩碼，市場資金成本降低，利好於房地產相關產業和股市中的敏感資產。

在聯準會FED持續寬鬆的背景下，房市相關產業在短期內有望獲得支撐，特別是隨著房貸利率進一步下滑，股市中的房地產、建材、家居和金融板塊可能表現強勁。然而，成屋供應壓力的持續增加，將對新屋開工產生長期競爭壓力，這可能限制相關產業的增長空間，進而影響中長期的股市走勢。投資者需留意未來房市供需平衡的變化，尤其是成屋市場的動態，這將成為影響房地產類股的重要因素。

新聞資訊

8月美國新屋開工量顯著增長，獨棟新屋成為推動主力，但成屋庫存持續增加可能在短期內抑制建商的活躍度，房市前景面臨挑戰。

新屋開工量強勢反彈，獨棟新屋增幅顯著

根據美國商務部普查局的最新數據，2024年8月美國新屋開工年率較7月增長9.6%，達到135.6萬戶，成功擺脫7月創下的四年低點。其中，佔住宅市場七成的獨棟新屋開工年率大幅上升15.8%，至99.2萬戶。這顯示隨著房貸利率的下滑，市場對新屋的需求正在回升。然而，儘管新屋開工量回升，反映未來房屋建設趨勢的營建許可增幅卻相對溫和，月增4.9%，至147.5萬戶，較去年同期下降6.5%。獨棟新屋營建許可年率僅月增2.8%，表明建商對市場需求的預期保持謹慎。

成屋銷售疲軟，庫存上升改善供應

全美不動產經紀人協會（NAR）發布的報告顯示，8月美國成屋銷售總數降至386萬戶，低於市場預期的390萬戶，也低於7月的395萬戶，創下去年10月以來的最低銷售數據。8月成屋銷售年化總數下降2.5%，也遠低於市場預期的1.3%。雖然成屋銷售表現疲軟，但成屋庫存連續第八個月上升，供應量增加0.7%至135萬戶，創下自2020年以來的最高水平。這一數據表明，隨著利率下降，屋主惜售情況逐漸改善，市場供應有所緩解，儘管目前庫銷比為4.2個月，仍低於正常的5個月水準，顯示市場供應仍處於偏緊張的狀態。

房貸利率下滑，支撐購房需求

隨著FED於18日宣布大幅降息2碼(50個基點)，將聯邦基金利率降至4.75-5.00%區間，房貸利率也同步下降。截至9月13日，美國30年期房貸固定利率降至6.15%，而15年期固定利率則降至5.42%。較低的房貸利率有望提振房市，特別是對首次購房者來說，降低的融資成本將減輕他們的購房壓力。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，隨著房貸利率下降，9月初的新購房和再融資申請數量大幅增加，顯示房市需求正在逐漸回暖。

建商面臨挑戰，成屋庫存競爭或加劇

專家指出，儘管新屋開工量回升，建商可能面臨成屋庫存上升帶來的競爭壓力。隨著早前房貸利率居高不下，許多鎖定低利率的屋主不願出售，導致成屋市場供應長期不足，給予建商較大的市場空間。然而，隨著房貸利率回落，屋主的惜售狀況可能會有所改善，成屋供應增加將加劇建商的競爭壓力。Pantheon Macroeconomics的資深美國經濟學家Oliver Allen表示，儘管2023年新屋銷售有所回升，但建商似乎對此反應過度，未來幾個月獨棟新屋建設活動可能降溫，因庫存已經出現過剩跡象。不過，房貸利率的下降將在一定程度上提振新屋需求，成為建商的支撐力量。

未來展望與挑戰

未來幾個月，隨著FED持續推動寬鬆政策，房貸利率預計將進一步下降，這有望支撐房市需求回升。然而，市場的核心問題仍然是供應短缺，這一問題並非FED的政策所能完全解決。根據NAR的數據，8月首次購房者的比例僅為26%，逼近歷史最低點，顯示房市負擔能力的挑戰依然存在。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，儘管8月的房屋銷售令人失望，但隨著房貸利率下降和庫存增加，未來幾個月的銷售數據有望回升。