黑石以約2.8億美元售出西雅圖U.S. Bank Center，較2019年價值腰斬約54%，辦公室市場警報大作

・ 2026 年 05 月 29 日

黑石將西雅圖U.S. Bank Center賣予Spear Street，成交價約2.8億美元、低於2019年6.12億美元約54%，反映疫情後需求衰退與利率上升的雙重壓力。

美國最大資產管理公司黑石（Blackstone）正計劃將位於西雅圖的U.S. Bank Center出售給辦公室房東Spear Street Capital，成交價約為2.8億美元，低於黑石2019年以6.12億美元購得該棟大樓的價格，折讓約54%。此交易仍以取得融資為前提，知情人士向彭博透露。

此筆交易被市場視為疫情以來商辦市場長期疲弱及後續較高借貸成本共同作用下的縮影。黑石回應媒體稱，美國傳統辦公樓資產佔其整體投資組合不到1.5%，而該資產在2023年已被實質性減記（written off）。

背景與資料： - 成交價與購買價差距：約2.8億美元 vs. 6.12億美元（2019），跌幅約54%。 - 城市層面：據CBRE資料，截至3月底，西雅圖市中心辦公室空置率仍約三成，表現為全美較差地區之一。 - 區域分化：不過大西雅圖地區東側（East of Seattle）近年吸引大型租戶與AI等科技公司擴張，辦公空間需求呈現上升趨勢；黑石亦被指調整重心，轉向該區域尋求機會。

分析：這宗交易突顯三大壓力源：第一，疫情催生的遠距與混合辦公模式長期化，導致傳統寫字樓需求結構性下降；第二，高利率環境抬升融資成本，壓縮投資回報且使潛在買家融資門檻提高；第三，市場估值重設（mark-to-market）與資產減記促使資產持有者採取止血式拋售或資產重配。對金融機構與投資者而言，此類交易可能成為市場定價的重要參考點，進一步推動類似資產的估值下調與交易活動。

替代觀點與駁斥：部分論者指出，科技業租戶迴流與AI相關企業擴張，代表大型城市辦公室需求正在回溫，支援價格回升。然而，觀察可見的復甦多集中於特定科技園區或城市外圍高成長區，市中心老舊或功能單一的大樓仍面臨高空置與租金壓力。換言之，區域性回暖不足以逆轉整體市場的結構性重估。

後續展望與建議：預期未來商辦市場將呈現更明顯的分化：具先進設施、交通樞紐與科技租戶集聚的物件較易吸引資金；而位置較差、改造成本高的資產則可能被迫降價、轉型或改作其他用途（如住宅、酒店或物流）。對投資人與貸方的建議包括重新評估現有辦公樓資產的現金流假設、慎選融資條件並關注城市內部的區位分化。政府與地方當局亦可考量針對老舊辦公建築的轉型激勵措施，以減緩市中心空置對城市經濟的長期影響。