【財報電話會議】● 資料中心爆發式需求！Digital Realty締造史上最大200MW租約，開啟6GW超級擴張戰略

・ 2026 年 05 月 08 日

● Digital Realty 以強勁租賃動能與多元資本策略推升成長：首季簽約創次高、開工與土地佈局擴大、開發管線暴增並下修槓桿，同時上調全年Core FFO指引，顯示公司在AI驅動與互連需求下處於領先位置且超出市場預期。

公司簡介：
● Digital Realty為全球大型資料中心與互連平臺營運商，提供從邊緣到超大規模（hyperscale）的一體化數位基礎設施與互連服務，服務雲端廠商、企業及AI工作負載。

財報表現：
● Core FFO每股2.04美元（年增約15%），超出市場預期並促使公司上調2026年Core FFO指引0.10美元至8.00–8.10美元（中點約成長9%）。
● 收入與調整後EBITDA呈雙位數成長；同資本現金NOI年增7.9%（匯率不變則+2.5%）。
● 首季簽約年化租金707百萬美元（公司權益423百萬美元），期末合約待履行金額(backlog)達18億美元（公司權益10億美元）。
● 財務面：淨槓桿降至多年代低4.7倍，並完成3.25B美元美國超大規模基金，強化私募資本來源。整體表現優於普遍市場預期並引發上調指引。

重點摘要：
● 首季簽約包含公司史上最大單一200MW AI推理租約，並在0–1MW＋互連產品線創新季度紀錄；0–1MW簽約中21%為AI相關需求。
● 開發管線大幅放大：開工中總量約1.2GW、較上季增50%+，整體開發管線價值約165億美元（100%基礎），且61%已被預租，預期未槓桿化報酬率約11.4%。
● 已擴充套件市場與土地佈局：購置亞特蘭大大面積土地與Hillsboro小區塊，並新增米蘭、索菲亞、馬來西亞Cyberjaya等互連樞紐。
● 私募與合夥資本操作：完成3.25B美元基金、hyper-scale JV仍有超過80億美元可用資金池以支援開發與資本重置。
● 業務組合多元：既有超大規模（>1MW）也有大量0–1MW與互連訂單，客戶涵蓋雲端、社交/AI平臺、生技、製藥與科技服務，新增116個新客戶。

未來展望：
● 管理層上調全年Core FFO指引至8.00–8.10美元（中點+9%），並預期現金展期價差6.5%–8.5%、同資本現金NOI成長4%–5%（匯率不變）。此向上修正顯示公司短期表現與市場預期相比更為正面。
● 資本支出淨額（扣合夥人）預估增至35–40億美元；同時計劃處置或JV資本回收5–10億美元。
● 預期全年以開發與預租驅動持續成長，且管理層指出市場租金增長仍可跑贏建造成本通膨，未來營運可望受益於AI/互連需求持續擴張。市場關注點為交付時程、電力供應與當地許可風險是否會影響實際收益實現節奏。

分析師關注重點：
● AI租賃：推理(inference)與訓練(training)需求在不同容量段的分佈與經濟性，及其對合約升級或重新定價的機會。
● 交付節奏：簽約到開工/履約的時滯（本季約19個月）是否受大型案件或電力/許可延遲影響。
● 電力與供應鏈：區域電力可得性、裝置與熟練勞動力瓶頸是否拖延交付或推升成本。
● 開發成本與回報：每MW建造成本攀升與公司報告的約11%未槓桿化回報如何匹配。
● 土地與電力資源：新購土地（如亞特蘭大870英畝）電力取得時程與可行方案。
● 資本策略：私募基金、JV與處置資本回收節奏對FFO及槓桿的影響。
● 指標揭露轉換：從面積到以電力為基礎的佔用率衡量改變帶來的透明度與解讀差異。
● 社群與法規風險：NIMBY與當地審查對新增建設節奏的潛在阻力。