川普選前猛推房貸降成本令　美國住房壓力爆表、救命新政真有用？

CMoney 研究員

・ 2026 年 10 月 24 日

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美國總統Donald Trump簽署「降低美國人民住房成本」行政命令，主打主動取消房貸保險與降低再融資手續費，號稱可為未來屋主省下數千美元。然而在高房價與逾7%房貸利率夾殺下，專家警告新措施恐只是「杯水車薪」，難以扭轉整體居住負擔惡化趨勢。

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美國總統Donald Trump在期中選舉前夕再打住房牌，簽署名為「Decreasing Housing Costs for the American People（降低美國人民住房成本）」的行政命令，矛頭直指房貸保險與再融資費用，企圖在利率高漲、通膨壓力持續的環境中，替選民緩解居住負擔。此舉被視為延續其過去限制華爾街機構大量收購獨棟住宅等措施，試圖回應多年來居住正義的政治壓力。

根據聯邦政府最新數據，近幾年美國自有住房的財務門檻節節升高。聯準會（Federal Reserve）於今年10月公布的《家庭金融調查》顯示，2025年以30年期固定房貸購入一戶中位數價格住宅，月付款已佔家庭中位數所得約33%，較2022年的26%明顯攀升。也就是說，房貸支出侵蝕家庭所得的幅度，比疫情後初期又加重了七分之一，讓「住得起房」成為中產階級愈來愈遙遠的目標。

在此背景下，川普政府此次行政命令的第一支箭，瞄準的是多數首購族與中低自備款屋主最感痛的「房貸保險」支出。一般未參與政府保險計畫的傳統房貸，只要頭期款低於房價20%，就必須加保私人房貸保險（Private Mortgage Insurance，PMI）；而由聯邦住宅管理局（FHA）擔保的貸款則幾乎全面要求保險。此類保險年成本約為貸款金額的0.2%至2%，費率則取決於自備款比例、信用評分與借款金額等條件。

以Freddie Mac的試算為例，若購買一戶60萬美元房屋，只付10%頭期款，搭配年利率7.3%的30年期固定房貸，每月保險支出約351美元。對收入本就被高房貸、生活物價壓縮的家庭而言，這筆固定支出足以構成財務壓力。因此，行政命令要求聯邦房貸金融局（FHFA）設計新的試辦計畫，一旦未來新承作貸款的屋主房屋淨值達到一定門檻，機構便可「主動」替符合資格的借款人取消保險，而非由民眾自行申請。

現行制度下，多數傳統房貸借款人必須在貸款餘額降至房屋原始購買價的80%以下，或自有資本達20%時，才能向貸款服務銀行申請取消PMI；有些銀行則會在貸款餘額降到原始價值78%時自動停止收取。川普的新令，等同要求機構在未來新承作房貸上扮演更積極角色，簡化取消程序，減少保險「超收」時間。私人房貸保險業者代表、美國房貸保險業者協會主席Seth Appleton也在聲明中表示「肯定總統聚焦降低未來屋主成本，保險產業早已在為此目標努力」，顯示業界願意配合調整。

不過，專家對此抱持保留態度。房貸資訊網站HSH副總裁Keith Gumbinger指出，雖然主動取消保險可為借款人帶來某種程度的省錢效果，但鑑於房價仍高、房貸利率仍維持在逾7%的水位，目前真正決定住房成本的關鍵仍是「房價與利率」，保險費用調降恐怕難以根本扭轉居住負擔。他直言：「這不會是改變住房成本的大魔法，但每一點小減少，對民眾來說仍是有幫助。」

行政命令的第二支箭，則鎖定房貸再融資手續費，試圖鼓勵屋主在利率變化時更具彈性調整負擔。白宮公布內容顯示，FHFA原本在部分州、限定貸款成數（Loan-to-Value低於80%）範圍內進行的試辦計畫，允許銀行在再融資時免除原本必須購買的貸方權狀保險（Lender’s Title Insurance），改以成本較低的替代方案。前FHFA局長Sandra Thompson曾在2024年國會聽證時表示，該試辦計畫可為消費者在結算時省下約500至1,500美元的費用。

在美國房貸市場中，與權狀及保險相關的支出，往往是再融資及新貸款結算成本中最大宗。都市研究所（Urban Institute）2025年報告指出，貸方權狀保險及其附隨費用長期佔據關鍵比例。因此，川普此次行政命令，便是將原本預計於2027年11月結束、且適用範圍有限的試辦計畫，轉為長期常態工具，期望讓更多州與更多類型貸款的屋主享受到結算成本降低的好處。

然而，從市場反應看來，再融資需求仍然冷颼颼。Freddie Mac統計顯示，截至今年10月23日，美國30年期固定房貸平均利率約7.32%，較低利率時期大幅走高。在此利率水準下，房貸再融資量於10月中較去年同期下滑了59%。Gumbinger分析指出，在利率居高不下的環境中，即便手續費有所減免，屋主若換約後面對的是同樣甚至更高的利率，仍不具再融資誘因，政策效果自然有限。

從政治角度觀察，這項住房成本行政命令距離11月3日期中選舉僅剩不到兩週，顯示川普政府急於在選前向選民釋出具體「減負」訊息，特別是對於近年來房價狂飆、租金飆升及利率重壓的不滿情緒。更早之前，川普已透過限制華爾街大機構大舉買進獨棟住宅，試圖遏止投資客推升房價的批評，這次則進一步鎖定房貸金融制度中看得見的成本環節，塑造「與一般民眾站在一起」的形象。

但從政策內涵來看，這些措施更像是在既有金融架構內調整費率與流程，並未觸碰供給面的根本問題，也未改變貨幣政策主導的利率環境。因此，批評者恐將指出，行政命令雖然提供部分減壓，但面對中位數自有住房負擔率從26%躍升至33%的結構性惡化，規模有限的保費與結算費折扣，很難撼動高房價與高利率組合下的現實壓力。

展望後續，美國住房市場的核心難題仍是：在維持金融穩定與抑制通膨的前提下，政策如何實質改善「住得起」的可能？川普此次行政命令為未來借款人開啟了保險費與再融資成本的調整空間，也可能成為後續政府持續「微調」住房金融制度的起點。但在房價與利率同時居高不下的局面逆轉之前，多數家庭的居住壓力恐怕仍難明顯緩解，這也將成為美國選舉政治中揮之不去的關鍵戰場。