美國房市寒冬再升級：利率稍降也救不了崩跌買氣，風險性 ARM 貸款逆勢走紅

CMoney 研究員

・ 2026 年 10 月 21 日

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美國平均30年房貸利率略降至7.41%，但上週房貸申請總量仍大跌5.3%，購屋貸款年減18%、再融資需求更剩去年四成。買方在高利壓力下轉向風險較高的可調利率房貸(ARM)，凸顯美國房市景氣持續急凍。

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美國房市寒風不止，即便利率短暫回落，買氣依舊持續探底。根據美國抵押貸款銀行公會(Mortgage Bankers Association, MBA)最新統計，上週房貸申請總量較前一週再跌5.3%，顯示房市需求在高利率環境下幾乎陷入「麻痺」，對小幅利率變動已經不再敏感。

從利率端來看，30年期固定利率、符合機構貸款上限的房貸（貸款金額在83萬2750美元以下），平均合約利率上週從7.50%略降至7.41%，點數則由0.83降至0.75（含開辦費、假設自備款20%）。MBA 經濟學家 Joel Kan 指出，這是兩個多月以來利率首度明顯下滑，但「利率小幅下降仍不足以帶動申請活動回溫」，不論是購屋或再融資申請都持續走弱。

進一步拆解數據，再融資(refinance)申請對利率最敏感，上週雖然只週減2%，跌幅比先前利率急升時略為收斂，卻仍比去年同期暴跌59%。由於目前房貸利率比一年前高出超過1個百分點，可透過再融資降低月付的借款人已所剩無幾，多數現有屋主若當年鎖定較低利率，現在反而不願動作，以免「越改越貴」。

購屋貸款申請則更為慘烈，上週單週大減7%，較去年同期更是少了18%。這顯示潛在買方不再緊盯每週利率波動，而是被整體高利率水準嚇退。全美房仲協會(National Association of Realtors, NAR)最新公布的9月「待完成房屋銷售」（pending home sales）亦出現明顯下滑。由於該數據以已簽約但尚未交屋的合約數量為基礎，被視為房市的「即時溫度計」，反映9月利率走高立刻對成交意願造成壓力，且10月利率仍維持在偏高區間，預示後續正式成交數據恐持續疲弱。

在固定利率高掛之際，市場上仍有部分買方被迫改採風險較高的可調利率房貸(Adjustable-Rate Mortgages, ARMs)。MBA 指出，ARM 在新申請中的占比上週維持在10.5%，主要原因是 ARM 利率仍比30年期固定房貸低近1個百分點，對於符合資格、又不得不現在買房的族群而言，成為「退一步的較低利率選項」。Joel Kan 提到，這看似提供借款人短期紓困，但未來利率重設時，還本付息負擔恐再度攀升，風險不容忽視。

另一方面，根據 Mortgage News Daily 的獨立調查，本週截至目前為止，房貸利率波動相對有限，與上週因多項通膨報告而劇烈震盪的情況截然不同。該公司營運長 Matthew Graham 指出，近期市場一度出現「利率走勢跟著油價」的說法，但他提醒，這種相關性「在過去一個多月其實非常不可靠」，暗示投資人不宜過度將利率變動簡化為油價單一因素。

從宏觀角度來看，美國房市如今卡在「利率太高、供給太少」的雙重夾縫。現有屋主因持有低利舊貸不願出售，造成二手屋供給僵固；而購屋族群則被7%以上的長期利率嚇退，導致成交量遲遲無法回升。再融資市場幾乎被「凍結」，銀行和房貸機構的業務量大幅縮水，勢必加劇對營運成本與裁員壓力的討論。

部分市場觀察者認為，只要通膨下行趨勢不再惡化，未來一年內美國長期利率仍有機會緩步回落，屆時房市有望天氣轉晴；但也有悲觀派警告，如果通膨再度反撲或聯準會維持高利率更久，現在為了省息選擇 ARM 的借款人，可能在數年後迎來利率重設的「二次衝擊」。在高利率新常態尚未明朗之前，美國房市恐仍將在寒冬中摸索出路，買賣雙方的觀望情緒，也勢必持續牽動整體經濟與金融市場情緒。