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最近的美國房市呈現出了一種狀態，買方拉不動，賣方不肯鬆手，結果誰都沒有賺到錢，Redfin 的經濟學家 Daryl Fairweather 在節目上說到，這是一個嚴重的僵局，賣家不斷地把房子下架，這是為什麼呢？ 關鍵就是利率，買方一看到將近 7% 的房貸利率，再加上保險、地稅、維修費三座大山，直接嚇到腿軟，而賣方大多是在疫情期間用 2.5%-3% 的超低利率買進，現在若賣掉，不只要放棄便宜貸款，未來若再買房還得接受高利率，等於自廢武功，所以賣家也只好把房子收起來，不是自己住就是租人，現在的狀況就變成「我不降價，看你愛買不買。」 【表面上看起來庫存變多，其實是假象】 很多人會看到 Active Listing 是上升的，就覺得供給端鬆動了，但 Daryl 說這是個超級誤導訊號，那些掛出來很久的房子，大部分開價不合理，賣家根本沒打算真賣，只是放著試水溫，而正願意照市價賣的房子，其實還是少得可憐 尤其在 Florida 和 Texas 這兩年長得很誇張的地方，價格已經有些鬆動，但賣家卻因為不想賣低卻寧願收手不賣，結果就是成交量慘到跟金融海嘯時期差不多，但房價卻還在高位硬撐，現在就很像是在 2005 年金融海嘯前，房價飆升到高點但卻沒人要出售，買家越來越買不起，成交量一路下滑，導致了 2008 年的崩盤，而現在只是多了 Rate-lock effect 的保護傘而已 【要解開這個死結，到底需要什麼？】 Daryl 也回答說，假如要解決目前的狀況，利率至少要降到 5%，因為目前的狀況是：賣家也想當買家。但他們賣了就要面對現在高利率的新房貸，假如利率降下來，賣家才有機會降價，讓買賣雙方重回談判桌 【所以房市真的會崩嗎？】 短期內大崩盤的機率其實不太高，因為現在屋主的 equity 太多，強迫要賣出的房子現在也不多，銀行也不急著法拍，到時候要不就是賣家真的受不了價格慢慢跌下來，不然就是等到利率大降的時後買氣才會回來 而我們也看到台灣的情況有些類似，雖然沒有美國那樣的高 equity 緩衝，但政府利用「限貸令」、「囤房稅」與「平均地權條例」等政策築起一道道的牆，讓市場無法快速出清，2025年房市已進入冰河期，六都買賣移轉棟數創下近七年新低，交易量腰斬式萎縮，買方議價能力大增，但賣方多是自用或長期持有者，也沒急著跳樓殺價，在央行在經濟成長仍穩與通膨可控的情況下，短期幾乎沒有降息或鬆綁信用管制的打算 【結語】 無論是美國還是台灣，現在的房市都不是會在一夕之間崩盤的那種劇本，而是典型的高價和低成交量的長期凍結狀態，賣方因為低利率或政策保護不急著賣，買方又被高利率與高房價嚇退，市場雖然看起來還撐在高位，但內部的流動性已經明顯乾涸，接下來真正會決定走向的，並不是價格，而是利率，只要利率不鬆動，房市的冰河期就會持續，但一旦利率出現明顯回落，買賣雙方才可能重新回到談判桌，市場也才有機會從僵局中解凍