全球房市大逆轉？中國住宅觸底時間被點名、REITs 穩住利率衝擊　資金版圖正悄悄洗牌

・ 2026 年 10 月 08 日

中國多年房市低迷，被標普估計最快一線城市明年觸底回穩；全球商用不動產與REITs 在高利率環境下靠供給收縮與現金流支撐表現，資金從直接持有轉向證券化資產，房市復甦恐呈「城市分級」與「資本分流」新格局。

中國房市是否終於看見盡頭？標普全球評級（S&P Global Ratings）最新報告給出了一個明確時間表：全國住宅價格可能要到 2028 年第三季才真正觸底，但北京、上海等一線城市，最快明年就有機會率先回溫。這項判斷，既反映中國去槓桿與去庫存政策的威力，也凸顯全球不動產正進入「分化復甦」的新階段。

在經歷多年斷供、爛尾樓與銷售急凍後，中國官方近月密集出手調整遊戲規則。標普分析師 Edward Chan 指出，北京 8 月起限制開發商預售未完工房屋，一個月後又由國務院總理李強宣示要端出穩樓市政策，隨即推出首購族房貸補貼方案，針對 150 萬人民幣以下、120 平方公尺以下的小戶型提供優惠利率。這兩項措施直接卡住開發商過去靠「賣樓花」瘋狂加槓桿的模式，迫使業者大幅減少拿地與新開工。

從短期來看，開發量縮減將壓抑營收表現，但在供給長期失控的中國房市，標普認為這反而是止血關鍵。Chan 強調，在未來一到兩年，支撐中國房價的最大力量，將不是需求爆發，而是供給持續收縮。他並指出，2026 年將是中國首度真正進入「去庫存」的年份，對比 2023 年野村證券估算中國未完工預售住宅規模高達龍頭民營建商 Country Garden（碧桂園）約 20 倍，庫存壓力可見一斑。

從價格跌幅來看，中國房市這一輪修正雖劇烈，與日本 1991 年後的超長期崩跌相比仍屬溫和。標普數據顯示，中國自 2021 年高點計，住宅價格累計回落約 22%；美國在金融海嘯前後房價最大跌幅約為 26%；日本則因先前漲幅過猛，房價最終重挫 67%。報告認為，中國這次在「供給收縮」與「企業去槓桿」兩大面向上，都比日本當年啟動得更早、力度更大，這也是標普敢預告中長期落底時間的原因之一。

不過，需求端的復甦仍有相當不確定性。高盛、摩根士丹利等機構均提醒，房貸補貼往往只是「把未來幾年的買盤往前搬」，對總體需求新增有限。根據中國研究機構「冰山」數據引述，今（2026）年 10 月黃金周前六天，25 個城市的二手房成交量雖然年增 50%，比 9 月的 20% 成長率明顯加速，但能否在補貼退潮後維持熱度，仍有待觀察。

相較全國平均，一線城市已率先出現企穩跡象。國泰君安國際首席經濟學家 Hao Zhou 研判，今年第四季可能看到自 2021 至 2023 年低迷以來，北上廣深等「一線城市」二手房價的首度正成長。他指出，自 3 月起，一線城市房價持平或上漲的機率明顯高於中小城市，其中上海二手房價跌幅已大幅收斂，北京則自今年 1 月低點起反彈約 1.4%。杭州更因為擁有 DeepSeek、阿里巴巴（Alibaba）等科技企業支撐，新建案銷售指數衝上新高，房價僅較高峰回落 14.2%，遠低於多數城市。

Zhou 強調，未來三個月將是關鍵窗口期。如果上海、深圳與廣州能在 11 月公布的數據前都避免月度價跌，此波反彈持續時間就會超越 2024–25 年的小型回升，可視為一線城市真正築底成功的重要訊號。這樣的「領先止跌」不僅牽動國內投資情緒，也可能吸引尋求價值低點的全球資金，重新布局中國一線房產與相關資產。

與此同時，全球商用不動產和 REITs（不動產投資信託）在高利率環境下展現出意外韌性，為房地產資金提供另一條管道。根據 Cohen & Steers 最新報告，美國 REIT 報酬與 10 年期公債殖利率變動的相關性，多次在歷史上出現轉折，顯示單靠利率高低，無法精準預測 REIT 表現。該公司不動產策略主管 Seth Laughlin 指出，升息確實在 2022 至 2024 年重創商用不動產估值，開發成本飆高、新供給卻在部分次產業大量湧現，租金與現金流成長一度放緩。

但也因為高利率壓縮了新案開發，供給見頂後的反向效應開始顯現。Laughlin 預估，今年 REIT 獲利成長可達 9%，明年仍有約 8% 的增幅，同時估值相對股票仍具吸引力。Hoya Capital Real Estate 投資長 David Auerbach 進一步指出，目前 REIT 與利率的相關性已降到近四年新低，靠的是資產基本面「自己扛」：物業現金流穩健、獲利能見度提高、股利發放率與資產負債表結構都較過去健康。

從結構來看，全球 REIT 表現並不平均。根據富時 NAREIT 全 REIT 指數，年初至今整體回報約 6%，但飯店旅宿、資料中心與高齡住宅領漲，報酬率達雙位數。相對之下，多戶住宅公寓 REIT 仍陷於負報酬，因該領域仍在消化前期供給過度與租金疲弱。不過，分析師也指出，在高房價與高利率夾擊下，未來無法買房的家庭只會更多，中長期對租屋市場的需求仍看俏，為公寓 REIT 留下轉機。

更值得注意的是，在高利率壓力下仍錄得正報酬的，還包含工業、區域型購物中心，甚至是辦公室 REIT。Laughlin 評價，目前美國經濟「底子其實很健康」，而 REIT 本質上就是「整體經濟的房東」。一旦宏觀成長未出現硬著陸，即便利率維持在相對高檔，現金流穩定、負債結構保守的優質 REIT，仍有空間吸引從債券與股票轉進的配置資金。

從中國實體房市到美國證券化不動產，可以看到共同脈絡：新供給急縮、資產負債表修復，正取代單純寬鬆貨幣政策，成為支撐房地產資產價格的主軸。然而，需求分化將帶來新的風險。一線城市與關鍵產業樞紐（如杭州的 AI 與科技企業聚落），有望最先走出谷底；三、四線城市與結構性供給過剩的次產業，恐怕還要面對更長時間的調整。

展望未來幾年，全球房地產投資版圖勢必出現「兩級化」：一端是中國等市場透過政策壓供給、穩金融，努力完成軟著陸；另一端是美國等成熟市場，依靠 REIT 架構，把分散的房產風險打包成可交易資產，在高利率時代繼續爭取資金青睞。投資人接下來要面對的關鍵問題不是「房市會不會復甦」，而是「哪裡會率先復甦、哪種資產可以安全參與這波調整後的重分配」。這場全球房市的漫長修正，或許才正要進入真正考驗眼光與耐心的中場戰局。