台灣房市參考－東京都心豪宅 5 年漲六成！外資湧入惹爭議，政策走向左右投資潮

・ 2025 年 08 月 21 日

東京都心房價五年暴漲六成，外資搶進惹議，政府可能出手控管外資購屋，投資人須審慎留意市場變局。

東京23區的都心房價在近五年掀起一波驚人漲勢。據日本不動產經濟研究所統計，2024年新成屋均價高達1億1181萬日圓（約新台幣760萬元），中位數也來到8940萬日圓，年增9%。自2021年以來，23區房價中位數更暴漲了約64%，遠超大東京地區的26%漲幅，創下歷史新高。此波都心房市飆升，除本國需求外，更因日圓走弱、評價低廉及建材人力成本攀升，引發海外投資者蜂擁而至，外資購屋比率在千代田、澀谷、港區已達兩至四成。多數外資買家側重新屋或豪宅，推升本地自住買家難以負擔。這一現象在2024年日本參議院選舉期間，首次獲得高度政治關注。部分在野黨提出限制外資購屋法案，甚至有「空屋稅」等配套措施旨在遏制投機潮。保守派政黨則以國安、經濟安全為由煽動選民情緒，目前國會多數仍未掌握，政策走向充滿變數。經濟學者認為，雖然外資買家為一大推力，但都心房市的主要買家仍是國內投資與自住買方。隨著央行維持低利率、資金流動性充足，短期內價格難以下修。不過，長期人口外流、鄉村地區空屋高達900萬間，加上單一豪宅傾向炒作，同時折射出日本房市的結構性問題：城鄉發展失衡及都心房價泡沫隱憂。外資購屋熱度儘管部分導致本地民眾購屋負擔沉重，但對許多海外買家而言，鄉村地區的「空屋（akiyka）」反倒吸引利基族群尋求傳統建築與低價重建機會。市場分析呼籲，若政策要控管外資買盤，應考量區域差異，針對都會區投資性購屋著手規範，避免衝擊整體房市動能。面對都心房價屢創高點與國內外資金流交錯，投資人、政策制定者及房產業者都須高度關注接下來立法走向，以及政策是否對房市造成結構性的改變，未來一年東京房市投資熱度與價格動能仍存在諸多不確定性。