【財報電話會議】● Healthpeak出手搶「灣區實驗室寶地」＋分拆長照IPO，管理層宣稱股價被嚴重低估！

・ 2026 年 05 月 07 日

● Q1 展現營運與資本操作雙線發力：長照事業透過 Janus Living IPO 創造估值差，門診與實驗室租賃動能回升，管理層認為公司被低估並以回購與合資加速價值釋放。

公司簡介：
● Healthpeak 為美國大型醫療不動產REIT，佈局門診醫療、實驗室（Life Science）與長期照護資產，並管理資本市場交易與投資平臺。

財報表現：
● Q1 FFO調整後每股0.45美元，整體業績略優於市場預期，管理層因此小幅上調全年FFO指引到1.71-1.75美元。
● 長照（Janus Living）Q1營收+35%、調整後EBITDA+42%，IPO後短期對Healthpeak EPS中性但長期具加速貢獻；市場對長照估值顯著高於Healthpeak本體。
● 門診醫療續租表現強勁：現金再租金利差約5.4%-5.8%、總體出租率約91%，優於同業平均預期。
● 實驗室總體出租率升至77.7%，公司預期到2026年年底較2025年提升至少100個基點，較部分同業仍持悲觀看法更為樂觀。

重點摘要：
● Gateway（南舊金山）以低於重置成本買入，已簽62,000平方呎並有大量議約與參觀。
● 成功以6.1%現金資本化率與黑石完成門診資產回籠，募得1.7億美元，為未來類似交易建模板。
● 4月回購1億美元股票（隱含FFO殖利率逾10%），並於Q1發放年化約7.5%股息率。
● 實驗室管線約2百萬平方呎，Q1新增承租與LOI顯示需求從風投生技到大型藥廠皆有。
● Alewife 混合用途案取得初步都市計畫審核，與 Hines 合作住宅部分，預計2026年可取得最終權利。
● 資本面：已關閉約7.14億美元長照併購，手上有4億美元未動用延遲提款貸款，6.5億美元債券將於6月到期需再融資。

未來展望：
● 管理層對門診與實驗室需求轉正持較市場樂觀看法：預期2026年底Life Science總體出租率年增至少100個基點，且門診續租利差穩健帶動NOI。
● Janus Living IPO短期對2026 EPS中性、長期（2027起）帶來每股約0.03–0.04美元以上的加值；此展望較市場對分拆短期拖累的疑慮更為正面。
● 風險與挑戰：上半年利率重置與預期利息費用增加（管理層提到全年利息費用淨增約2,000萬美元）與6.5億美元票券再融資壓力，可能壓抑下半年節奏。整體而言，公司比部分同業更快看到需求回升，但強調資金與標的選擇將保持紀律。

分析師關注重點：
● Life Science 出租節奏的季節性與年內節拍（何時逐季回升）。
● Gateway 資產實際租賃與租金是否超出原始承作預期。
● 2027年到期租約與已知退租風險的具體分佈與影響。
● Lab 重新承租利差是否會面臨下行壓力及總體租金彈性。
● Janus Living IPO 對Healthpeak 2026 EPS的實際中性判斷與2027年可望貢獻的程度。
● 與黑石的門診合資能否持續擴大（回籠資金規模與未來併購/回收策略）。
● 資本部署優先順序：再投資、併購、資產處置或持續回購。
● 即將到期的6.5億美元債務再融資條件與利差影響。
● Alewife 權利取得時程與專案可行性、分期推進計畫。
● 公司對同儕利差（股價/FFO顯著折價）提升的可執行路徑與時間表。