美國地產與辦公室翻身！Cousins Properties引爆南部市場新一波租賃與成長潮

・ 2025 年 11 月 01 日

Cousins Properties(CUZ)Q3財報強勢出擊，上調全年指引並定下2026年90%高佔用目標，Dallas新案與南部科技金融吸納力成辦公室翻身主因。

在美國辦公室地產市場持續受到混合辦公與科技裁員衝擊之下，Cousins Properties(CUZ)第三季財報帶來驚喜，顯示地產市場正悄然翻轉。Cousins執行長Michael Connolly於財報會議中直言：「主要公司正逐步淘汰遠距辦公，辦公室基本面改善明顯，需求正在回溫。」該公司Q3達成每股經調整營運金流（FFO）0.69美元，全年指引被上調至2.84美元，較去年增長5.6%。

本季Cousins完成551,000平方英尺租約，創過去3年次高紀錄，主要來自南部城市—尤其Dallas、Austin、Nashville等「Sunbelt」科技金融新寵。公司以2.18億美元收購Dallas地標新案「The Link」，馬上帶來94%高租賃率，擴大南部版圖。Connolly指出：「南部市場吸引高素質人才與企業轉移，包括Oracle搬總部到Nashville、Amazon大型辦公樞紐進駐。」

產業循環與宏觀挑戰仍在，Cousins營運團隊將2025年全年FFO中位數再度上修，並訂下2026年底達90%佔用率的目標。財務長Gregg Adzema 解釋：「我們預期辦公市場正在重整，新的供給稀少，租賃需求加速回升。」Q3同物件GAAP NOI年增1.9%、現金NOI微幅成長0.3%，雖Bank of America撤離Charlotte造成短期衝擊，但Dallas新案立即挹注獲利，平均實質租金創歷史第二高。

然而，產業風險仍不可輕忽。分析師憂慮AI產業調整、大型科企併購裁員、及單一租戶到期過度集中等議題。高層回應，南部多支撐型產業如金融、科技分散風險，且過去十年從未冒進高負債，現有財務槓桿5.38倍仍獲投資評等肯定。未來金融利率不再下修，本季平均租賃讓步降至8.12美元，顯示供需市況回溫。

總結來看，Cousins適時操作收購、優化組合，結合南部市場企業移轉趨勢，已經在美國地產反彈浪頭中占據領先地位。公司預計明年持續增長，2026年達成高佔用率目標，成為疫情後辦公室資產復甦的標竿。惟市場仍須關注個別大租戶流動、科技產業持續波動以及利率環境，不過現階段南部辦公地產展望顯著轉佳，值得投資者多加留意。