高利率壓不垮？美國不動產類股七月逆勢上攻　資金從晶片潮退、全面轉進REITs

CMoney 研究員

・ 2026 年 08 月 02 日

美國10年期公債殖利率飆至4.74%、5%風險升高，本應最怕升息的不動產股卻在7月全面跑贏大盤，顯示資金自高估值科技股撤出後，正尋找高股息、防禦性標的。不過醫療與資料中心REITs走勢分歧，後市仍暗藏震盪。

美股進入下半年，在聯準會維持高利率、10年期美債殖利率衝上4.74%的壓力下，本來最被看衰的不動產板塊，卻意外成為七月少數逆勢上漲的族群，資金正悄悄自半導體與成長型科技股撤出，轉進高配息、估值已大幅修正的房地產投資信託(REITs)。

從指數表現來看，七月標普500不動產類股指數月漲2.47%，State Street Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE)也上漲2.36%。道瓊REIT總報酬指數與FTSE Nareit全股票REIT指數分別上漲2.43%與2.33%，全面跑贏同期回落的S&P 500，顯示市場正在進行一場「自AI與晶片股獲利了結、轉入防禦型資產」的結構性輪動。

這波漲勢看似與利率環境背道而馳。七月期間，美國10年期公債殖利率在聯準會最新決議後急升，單月上揚27個基點至4.74%。更值得注意的是，聯準會決策會(FOMC)中有三名委員罕見投下反對票，認為目前利率仍不夠緊縮，讓市場重新定價「高利率更久」的情境。預測平台Kalshi顯示，交易員已給予10年期殖利率在年底前觸及5%的機率逾25%。對理論上高度敏感利率變動的REITs而言，這本應是利空。然而實際走勢卻並未全面反映恐慌。

關鍵在於評價與資金面雙重作用。一方面，大型科技股與半導體族群經過去年以來大漲，估值已處相對高檔，近期獲利雖普遍優於預期，但市場對AI相關資本支出放大的風險開始轉為保守，促使部分機構投資人將獲利兌現，改尋收益穩定、價格已修正的不動產標的。另一方面，許多REITs經歷長達一年多的利率壓力後，股價與淨值折價擴大，對長線資金而言風險報酬比反而變得具吸引力。

不過，房地產板塊內部走勢極度分化，醫療與資料中心兩大熱門子族群成為本週明顯的輸家。醫療REITs隨整體醫療保健類股走弱，其中Welltower (WELL)單週重挫6.99%，收在234.44美元；Ventas (VTR)也跌6.98%至93.51美元。諷刺的是，兩家公司第二季財報其實都優於市場預期，甚至還上調未來年度獲利與股利展望，卻仍遭到賣壓，顯示市場對醫療產業前景、包含減重藥衝擊傳統醫療模式，以及該板塊為S&P 500中被放空比重最高區塊的憂慮，已壓過基本面利多。

AI浪潮下原本炙手可熱的資料中心REITs，同樣面臨獲利與估值的矛盾修正。Equinix (EQIX)、Digital Realty Trust (DLR)、Iron Mountain (IRM)本週分別下跌5.99%、5.30%與4.67%。其中EQIX與DLR第二季營收與獲利都優於預期，並同步上調全年財測，照理應獲市場青睞。但投資人更在意的是，管理層對下一季營收與EBITDA指引相對保守，加上大規模資料中心開發對資本支出、電力成本與地方監管的風險日益放大，導致股價在前期漲多後出現明顯回吐。

另一方面，較傳統、與實體經濟連動更深的房地產服務與工業類標的表現亮眼。Jones Lang LaSalle (JLL)受惠第二季財報大幅優於市場預期，股價單週勁揚9.09%至355.03美元。Cushman & Wakefield (CWK)則因宣布為626戶、兩棟多戶住宅組合提供9,574萬美元融資，並延攬Melinda Marino擔任國家工業顧問團隊董事總經理，股價週漲5.5%。這些案例突顯：在利率高企環境下，具規模、能整合資金與開發能力的專業服務商，反而有機會從中小型業者的融資壓力中擴大市占。

抵押型與中小型REITs則呈現冰火兩重天。Rithm Capital (RITM)第二季每股盈餘優於預期，即便營收略遜一籌，但利息收入、資產管理及商用不動產收入較前季成長，推升股價週漲8.33%。相較之下，Blackstone Mortgage Trust (BXMT)因第二季實現損益拖累財報，股價大跌12.88%收14.54美元。Fermi (FRMI)則重挫逾23%，成為資料中心族群中最弱勢個股，凸顯在資產質量與融資結構稍有差異時，市場給予的懲罰極為嚴厲。

辦公與都市地標資產同樣備受考驗。Empire State Realty Trust (ESRT)與Hudson Pacific Properties (HPP)週跌幅分別達10.60%與10.47%，反映高利率疊加遠距辦公趨勢，讓部分投資人仍質疑辦公市場的長期需求。不過，也有小型標的如Adamas Trust (ADAM)與CBL & Associates Properties (CBL)逆勢上漲，顯示投資人對於特定地區型與重整後資產，仍願意給予折價修復空間。

值得留意的是，即便部分資料中心REITs股價承壓，產業層面的需求卻沒有減速跡象。Cushman & Wakefield報告指出，AI運算與雲端服務推升全美資料中心開發，也同步帶動周邊工業不動產需求，包括物流倉儲、電力基礎設施與相關園區用地。這意味著，市場對個別REITs的調整，更多是對估值與財務風險的重新定價，而非對整體數位基礎建設需求的否定。

整體來看，美國不動產股在高利率陰影與殖利率再度走高情況下仍能領先大盤，背後反映的是資金自高估值科技股抽離後的避險與收益追逐心態。但板塊內部分化、醫療與資料中心族群的修正提醒投資人，利率環境仍具不確定性，且個別公司對成本控管、資本支出節奏與資產品質的管理能力，將決定誰能在下一輪景氣循環中存活並壯大。未來若10年期美債殖利率真的逼近5%，市場對REITs的壓力測試仍未結束，當前的反彈究竟是長線底部成形，還是短暫喘息後的另一波調整前奏，恐怕還要看接下來幾季的租金成長與再融資成本變化，才能見真章。