【財報電話會議】● 商場帝國再攻江山！Simon Q1 營運超預期、股息上調、千億級開發與回購齊發且

・ 2026 年 05 月 15 日

● Simon 第1季營運與現金流優於公司規劃，FFO 持續成長，管理層提高全年 real estate FFO 指引並維持高度資本彈性，將透過內部現金流推動大型開發與再開發以延續現金流與股東回報。且

公司簡介：
● Simon Property Group 為全球最大實體零售不動產公司之一，旗下擁有商場、Premium Outlets 與 The Mills 等多元平臺，並積極發展混合用途開發與平臺投資。且

財報表現：
● Real estate FFO 第1季為 $1.2B / $3.17 每股，年增 7.5%（前年 $2.95/股）；報告 FFO $2.91/股受特殊專案影響。
● 同店 NOI 與組合 NOI 第1季均成長 6.7%；Malls/Premium Outlets 與去年同期相比零售銷售加速，季內零售銷售每呎 $819（季增/年增強勁）。
● 期末佔有率維持高檔（Mall/Outlets 約 96%、Mills 約 99.2%），公司提高 2026 年 real estate FFO 指引至 $13.10–$13.25/股（中間點 ≈ +5% YoY）。
● 與市場普遍預期相比，公司業績超出自身規劃並偏向或略優於外界對強勁零售基本面與開發回報的預期，但仍面臨利率基準上升造成的利息費用逆風。且

重點摘要：
● 租賃動能：首季簽約逾 1,100 筆、合計 4.7M 平方呎，約 25% 為新品牌進駐，2026 年到期租約已完成超過 75%。
● 開發/再開發：29 個中心在建，Simon 淨出資 $1.06B，綜合預期投報率約 9%；另有約 $1B 可今年啟動、及約 $3B 的中長期可啟動管線，包含多戶住宅與飯店鍵數。
● 資本與流動性：季末流動性約 $8.7B；第一季完成多筆有擔保貸款 $2.3B、發行 $800M 高階債；回購約 965k 股、耗資 $175M。
● 融資亮點：後續以 Shops at Crystals 完成 5 年 CMBS（coupon 4.83%，為近 4 年來零售固定利率 CMBS 最低券息之一）。
● 平臺與策略：旗下 Catalyst、Rue La La/Gilt、Jamestown 等營運符合或超過計畫，對於平臺變現採機會主義態度；與 Klépierre 相關交換債務轉換亦已部分結算，公司持股約 20.7%。
● 消費趨勢：管理層觀察到 Gen Z、junior 與新興 DTC 品牌迴流實體、奢侈品與運動休閒持續強勁；餐飲類相對平穩偏軟；觀光依賴地區（如 Woodbury）受歐加旅客變動影響較大。
● Taubman 整合：企業整併程式已完成，公司正於若干高潛力資產（Green Hills、International Plaza、Cherry Creek 等）規劃超過 $250M 的再投資計畫以提升資產競爭力。且

未來展望：
● 公司調升全年 real estate FFO 指引並強調開發靈活性：可耐心或逆週期啟動計畫，內部現金流足以支應管線，預期開發回報具吸引力。
● 風險面：利率基準仍高，重融資造成利息費用上揚（管理層估計利息／利差逆風仍存在，全年對 FF O 影響約 $0.25/股區間）；市場普遍認為利息為主要不確定項，但 Simon 視自身資本與流動性優勢能緩衝短期成本壓力，展望整體對比市場偏穩健偏正面。且

分析師關注重點：
● 租金談判與定價力：Simon 表示不自認對零售商有「定價槓桿」，但新簽與新品牌租金顯著優於去年；續約通常中單位數成長。
● 資本配置：開發/收購/回購/股息的優先順序與彈性，及 Taubman 資產的再投資回報。
● 消費者行為：Gen Z 與旅遊客迴流對銷售與流量的長短期影響、餐飲疲弱的持續性。
● 開發能量與時程：公司同時管理多個 >$1B 級計畫的能力、當地審議與施工成本風險。
● 債務再融資：到期債務分佈、再融資利率上升對利息費用與 FFO 的影響。
● 平臺資產（Catalyst/Rue La La/Jamestown）的表現與未來變現機會。
● 空置大店（anchor box）購置與控制權的成本效益判斷。
● Klépierre 股權/交換債務後續處置與匯率/交易影響。且