芝加哥「廉價城市」形象崩盤：房租飆至1,956美元，供給不足與建築停滯推高租金

・ 2026 年 04 月 14 日

平均月租至1,956美元，三年漲近10%，新屋供給增幅不到1%，房市負擔惡化。

芝加哥曾以相對可負擔著稱，但最新資料顯示情勢急遽轉變：截至2025年底，平均月租約1,956美元，過去三年上漲近10%，其中2025年單年上漲3.4%，在主要美國城市中僅次於舊金山，顯示租屋市場正面臨明顯壓力。

造成房租上漲的核心在於供需失衡。過去一年新增公寓供給僅增加不到1%，同時自2022年以來取得建照的單元數明顯下降，大型開發案尤為稀少。業內人士指出，即便市場需要大量大型專案來釋放價格壓力，現況卻缺乏此類投入，導致供應補充速度遠不及需求成長。

多項結構性因素被視為阻礙新建的主因：地方法規繁複拉長時程、建材與人工成本上升、以及大型建案融資明顯萎縮。庫克郡（Cook County）財產稅三十年來漲幅遠高於通膨，增加開發不確定性並侵蝕投資誘因。銀行與傳統貸方在近年對大型公寓貸款態度保守，使得大型案源難以找到可行資金。

州府與市府已有回應：伊利諾州州長JB Pritzker 指出部分地方限制提高成本並延誤案子；芝加哥市長Brandon Johnson 推動審核程式簡化，初步縮短審照時程，但建商仍批評流程繁瑣且不穩定。部分專案倚賴公共補助、創新融資或辦公樓改建為住宅，但這些零星作為難以填補整體供需缺口。

也有觀點認為，芝加哥就業成長相對疲弱，不應推動租金大幅上漲；然而資料與市場動態顯示，即便就業增速放緩，租屋需求並未同步下降，家庭組成變化、租賃取向及現有住宅庫存低導致的競爭，仍會推高租金。另有人主張僅靠放寬審照即可解決問題，但實務上建築從規劃到完工需時數年，若無資金、稅改與實際誘因，單靠程式改革無法迅速増供。

綜合評估，若未在短中期內同時推動多管齊下的政策 — 包括加速且穩定的審照機制、合理化地方規範與稅制、恢復對大型建案的融資管道，以及擴大公私協力與可負擔住宅補助 — 芝加哥的租金壓力恐將延續，負擔能力進一步惡化。地方政府、金融機構與開發業者需協調行動，以免曾經的「中西部可負擔大城」形象逐步消失。