Macerich衝刺常態佔用率88–89%，宣佈2026年核心NOI至少成長3%、FFO回穩

・ 2026 年 05 月 07 日

管理層稱Path Forward奏效：租賃加速、SNO達$116M，2026年NOI預期至少+3%。

Macerich在2026年第一季財報電話會上強調，旗下Path Forward計畫已見明顯執行成效，公司目標將實體常態佔用率提升至88%–89%，並預計「go‑forward」組合於2026全年核心營業淨收益（NOI）至少較2025年成長3%，且成長貢獻偏重下半年。

背景與現況：管理層披露第一季調整後FFO約為9,200萬美元，稀釋後每股約0.34美元；可動用流動性約7.8億美元（含6.5億美元迴圈信用額度）。目前實際常態佔用率約84%，租賃速度儀（leasing speedometer）從上季的76%上升到本季約83%，簽署租約總面積1.6百萬平方英尺，其中70萬平方英尺為新租。銷售表現亦有改善，go‑forward門市每平方英尺銷售提升至941美元，第一季同店銷售成長3.8%。

具體進展與交易：簽約未開店（SNO）管線累積金額達1.16億美元，目標為1.4億美元；剩餘需完成的租賃約250個單位（125個處於意向書階段、125個在拓展中）。公司上週完成安納波利斯（Annapolis）購物中心交易，交易金額為2.6億美元，另以1,210萬美元取得13.1英畝空置Sears地塊，合計約2.72億美元。管理層表示該收購在槓桿中性基礎上，對2028年FFO中值約有0.04美元的稀釋後正向貢獻，且該資產目前無抵押貸款。

財務與績效細項：第一季go‑forward門市NOI（不含終止租約收入）年增1.2%。公司自Path Forward啟動以來，淨債務對調整後EBITDA降至7.76倍，較計畫初期低一個整數。管理層對2026至2028年的NOI與FFO貢獻提供量化預期：2026年估計年度貢獻約3,000萬美元（偏重下半年）、2027年4,000–4,500萬美元、2028年4,500–5,000萬美元。

風險與市場疑慮：分析師在問答環節關切收購資金來源、2028年FFO目標如何達成、以及臨時租戶比重與佔用率回升速度。公司揭露，冬季天候使NOI約被侵蝕50個基點；此外，一筆金額7,600萬美元的29th Street貸款仍處違約，暫無進一步細節。管理層表示正積極處理2026年到期債務，可能採資產出售、再融資、貸款變更或必要時物業交付等選項。

對質疑的回應與評析：面對外界對資金與執行時程的疑慮，管理層態度偏正面且具信心，稱「終點線近在眼前」，並將於6月NAREIT年會更新Path Forward 3.0細節。公司指出目前流動性充裕、淨槓桿已有改善，且SNO與租賃剩餘件數持續縮減，這些都是支撐佔用率與長期FFO目標的依據。然而，關鍵變數仍包括宏觀消費力、天候與零售租戶表現，以及能否在到期債務上取得有利解法；若其中一項延宕，目標實現時間表恐被延長。

結論與展望：Macerich將可觀察的目標定得清晰—短中期將集中在把實體常態佔用率推升至88%–89%、完成250個剩餘租約與將SNO推向140M目標，並力求2026年go‑forward NOI至少成長3%。投資者應追蹤三項關鍵指標：SNO轉換速度及金額、租賃完成率（尤其新租比重）、以及公司如何處理到期債務／29th Street違約案。管理層6月的Path Forward 3.0報告將是下一個重要進度檢驗點。