美零售老巨頭Macy’s翻轉策略：地產賦能、混合開發重奪成長動能！

・ 2025 年 11 月 10 日

Macy’s(M)轉變經營方向，暫緩關閉舊金山Union Square旗艦，聚焦資產重組及地產開發，意圖以地產價值重振公司成長，對股東與零售業態帶來嶄新啟示。

美國知名零售老牌Macy’s（Macy’s, Inc.，M）歷經多年虧損與關店潮，近期宣佈暫緩原訂關閉的舊金山Union Square旗艦店，展現調整策略與展望未來的決心。這棟具近百年歷史、約40萬平方英尺的零售地標原本被納入Macy’s“Bold New Chapter”計畫，預估2026年前全美約150家分店關閉，聚焦剩餘具盈利能力的350個據點。不過Union Square旗艦被保留下來，成為Macy’s地產重組布局關鍵的一顆棋子。

Macy’s過去10年已關閉三分之一門市，也陸續處分物流和配送設施，但旗下龐大不動產資產始終獲市場高度關注。據Barington Capital Group及Thor Equities等活躍投資人估算，Macy’s光是地產價值便高達90億美元，曾多次呼籲公司貫徹資本重組、活化地產運用，以真正回饋股東價值。Macy’s近期與地產商TMG Partners展開合作，共同評估Union Square未來多元開發方向，包括商業、住宅、辦公、甚至融入創新零售形態。不動產多元化，可能成為零售巨頭抗衡業態崩壞的最重要後盾。

美國百貨業正面臨前所未有的萎縮危機。2017年至2022年美國每年平均有1,170家大型購物中心歇業，是30年來的2倍，預估未來十年高達87%大型購物中心將陸續關閉。這波關店潮反而催化地產價值解放，推動零售空間轉型為混合型商業、住宅、機構等多元用途。美國不動產市場於2024年已達1,300億美元規模，預期到2030年年複合增長率達4.1%，意味著零售巨頭若善用土地與物業，仍可在未來市場謀得擴張、生存契機。

綜觀零售與投資專家意見，Macy’s受制於過往單一零售投入、門市縮減及資本支出限制，導致經營成長陷入停滯。SW Retail Advisors總裁Stacey Widlitz直言，美國百貨業不僅客流量下降，市占率持續被稀釋，Macy’s表現並不優異，必須積極尋求創新及資產活化才有出路。部分投資人則主張Macy’s應追回過去錯誤投資導致的沉疴，主軸集中於“unlock real estate value”。

展望未來，Macy’s是否能以地產賦能翻身，並順應美國零售空間“去百貨化”浪潮，推動整體組織與資本策略轉型，仍是外界關注焦點。若能成功落實地產重塑、混合用途開發，Macy’s將不再只是零售業老字號，更可能化身新世代地產與商業融合的標竿。