J.P. Morgan 調整房貸REIT評級：Arbor Realty上調、AGNC與KREF下調，影響深遠！

・ 2026 年 07 月 18 日

J.P. Morgan對Arbor Realty Trust進行評級上調，同時將AGNC Investment和KKR Real Estate Finance Trust的評級下調，反映市場對利率變化的不同預期。

在最新的房貸REIT預測報告中，J.P. Morgan於週五宣佈將Arbor Realty Trust(ABR)評級從“持平”上調至“中立”，而同時將AGNC Investment(AGNC)及KKR Real Estate Finance Trust(KREF)的評級下調至“中立”和“減碼”。分析師Richard Shane指出，隨著市場轉向預期高利率將持續更長時間，不同的房貸REIT將受到不等的影響。

Shane強調，對於住宅MREIT而言，高利率雖然降低了提前還款風險，但平坦的收益曲線可能會壓力其盈利能力；相對地，商業REIT在短期內受益於去除降息預期，但借款人仍面臨高額債務服務負擔，這使得信用狀況緊張且資本回報率偏高。

此次評級調整主要集中於估值重評。Shane提到，Arbor目前約0.47倍的價格/帳面價值似乎已接近底部，而KREF的估值及股息削減則使得其先前的中立觀點無法再維持。此外，AGNC Investment近期的重新評價將其估值提升至約1.26倍P/B，使得風險與回報之間更加平衡。值得注意的是，儘管J.P. Morgan的評級有所不同，AGNC的平均SA量化分析師評級為“買入”，而Arbor與KREF則被評為“中立”。

展望未來，投資者應關注這些REIT如何適應利率環境的變化，以及他們在即將公佈的第二季財報中的表現。